东莞、杭州楼市的“追加”限购令背后有什么补丁？

导读：" 东莞、杭州楼市近期发布了“追加”限购令，引起了广泛关注。这一限购令的出台旨在控制房价过快上涨，保障市民的居住需求。然而，在实施限购的同时，还需要采取一些补丁措施，以缓解限购带来的一些问题。1.增加住房供应量：扩大土地供应，加大新建住房项目的推进，增加房源供应，以满"

　　东莞、杭州楼市近期发布了“追加”限购令，引起了广泛关注。

　　这一限购令的出台旨在控制房价过快上涨，保障市民的居住需求。

　　然而，在实施限购的同时，还需要采取一些补丁措施，以缓解限购带来的一些问题。

　　1.增加住房供应量：扩大土地供应，加大新建住房项目的推进，增加房源供应，以满足市民的居住需求。

　　2.加强租赁市场建设：鼓励和支持租赁市场的发展，提供更多的租赁房源，以满足居民的租房需求。同时，加强租赁市场的监管，防止租金过高等问题的出现。

　　3.完善住房保障政策：加大对经济困难家庭和低收入群体的住房保障力度，确保他们能够享受到合理的住房条件。

　　4.加强房地产市场监管：加大对房地产市场的监管力度，防止投机炒房和违法违规行为的发生，维护市场的稳定和健康发展。

　　5.完善金融支持政策：加大对购房者的金融支持力度，提供低息贷款等金融产品，降低购房者的购房成本，提高购房的可负担性。

　　通过以上措施的实施，可以有效应对东莞、杭州楼市限购令背后可能出现的问题，保障市民的居住需求，促进楼市的健康发展。

杭州楼市调控“打补丁”:法拍房纳入限购,严查经营贷、消费贷

　　在“天价法拍房”成交后的第五天，杭州进一步升级楼市调控政策，正式将法拍房纳入限购范围。

　　3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，除了将法拍房纳入限购，杭州还将严查经营贷、消费贷、进一步打击中介机构的违法行为以及加强房地产市场信息发布的管理。

限购升级，包含法拍房

　　2021年春节过后，杭州成交一套“天价法拍房”迅速引发业内关注。这套位于名城公馆小区约90平方米的法拍房，在经154轮出价后落槌，最终成交总价高达862万元，折合单价95831元/平方米，比周边最高的二手房售价依然高出约40%。

　　频繁拍出高价的法拍房迅速引发了杭州政府的祥谈关注。今天（3月3日），杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》（以下简称“《通知》”），其中就明确进一步升级限购政策，将法拍房纳入限购。

　　《通知》规定，参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩点评称：“最近一年，杭州法拍房屡次拍出高房价，甚至出现高出市场价格50%以上的情况。

　　此次出台调控政策，还是在‘房住不炒’的大前提下，目的是实现稳地价、稳房价、稳预期，对可能引起过热的市场行为进行相应的限制。

　　”。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为：“将法拍房纳入限购，打破了此前手持资金即可入场参与竞拍的局面，短期内限制了人群入场的资格，法拍房竞争将会有所减小，是对此前政策的‘打补丁’。

　　事实上，北京、上海已将法拍房纳入限购范围，继杭州之后，预计后续可能还会有其他城市陆续跟进。

　　”。

　　“将法拍房纳入限购体系，是全面堵住炒房渠道的重要举措，2020年下半年以来，杭州先后6次加码调控，整体效果初步显现。”潘浩补充说。

打击中介发布虚假房源、恶意哄抬房价等行为

　　自去年年初开始，不断有经营御弊贷违法流入楼市，杭州市场也出现了先通过中介公司包装一家公司，利用手头的房子做抵押，贷出经营贷再购房的操作。在杭州房价上扬的行情下，这种违规操作一度因缺乏监管而暗流汹涌。

　　此次《通知》明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资金管理。

　　“杭州此举是基于此前北京、深圳、上海等一些热点一二线城市出现的经营贷违规流入楼市现象，引起监管部门的关注，杭州此次新政重点提及此项内容，有利于减少投机炒房行为，对于房地产市场的降温起到一定作用，同时也呼应了此前央行出台的房地产贷款集中度管理制度，对资金违规流入房地产加强监管，体现了政府对于促使资金脱虚向实的决心。”陈霄进一步点评称。

　　此外，《通知》还明确严厉打击房地产中介机构违法违谨拆碰规行为。

　　中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。

　　对存在发布虚假广告、发布虚假房源信息、恶意哄抬房价、捏造和散布房价上涨不实言论等违法违规行为的中介机构及从业人员，依法依规采取约谈、公开通报、暂停网签、列入行业失信“黑名单”等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

　　《通知》还进一步规定，严格规范房地产市场信息发布。

　　各网络平台账号及网络群要严格遵守相关法律法规和管理规定，进一步规范信息发布行为，加强发布内容的合法性、真实性、导向性，共同为杭州房地产市场健康稳定发展营造良好的舆论环境。

　　对不实传播杭州房地产市场政策和市场运行情况、制造虚假热销、助推投机炒房等扰乱市场秩序的违法违规有害信息，相关部门将依法依规严肃查处。

杭州楼市调控再打补丁:法拍房限购,“隐形房票”失势降温

　　昨天（3月3日），杭铅歼州再出楼市调控新政，法拍房果真被纳入限购。此外，新政还指出，要严格防范经营贷和消费贷违规流入房地产市场，严厉打击房产中介机构违法违规行为，严格规范房产信息发布。

狂热扭曲的法拍市场终于要降温

　　在“3·3”新政中，最受关注的一条就是杭州法拍房被纳入限购范围。

　　此前，因为杭州法拍房不限购，很多外地人将其视为“曲线入杭”的方式，杭州本地已持有两套以上房产的人也将其视为突破限购政策的途径，导致法拍房戴上了“房票”的光环，去年以来拍卖成交价屡创新高，不少改善类和学区房法拍房的价格相比同小区二手房高出30%以上。

　　法拍房的疯狂，催生了一些不良的社会效应。

　　其一是有人利用法拍规则“钻漏洞”。有人看中法拍房的高溢价，通过虚假诉讼，自导自演一个欠钱不还的诉讼，从而将二手房变成法拍房，一套市价1000万元左右的房子因此可以多卖两三百万元；更有甚者，有炒房客合伙摇新房，房子产权登记在其中一人名下，此人再跟合伙人签短期借贷合同，到时候欠钱不还，合伙人起诉，房子进入法拍程序，高价拍出，不但足够支付房子全款，而且大家都能赚一笔，法拍房俨然成为“生财之道”。

　　其二，法拍房的高溢价成交，往往演变成小区业主和中介的集体狂欢。

　　比如去年德信晓宸、东方星城以及今年年初中海御道的法拍房源高价成交后，小区业主开心得像过节一样，拉横幅公开庆祝小区房价突破新高。

　　而很多二手房中介也会拿法拍房的成交价大肆宣传，营造房价疯涨的氛围，法拍房无形中成为了房价上涨的伏液推手。

　　将法拍房纳入限购范围，法拍房也就失去了“隐形房票”的优势，其受众范围大幅缩减，狂热的法拍市场势必降温，回归其本身价值。今年1月下旬，上海法拍房限购后，成交溢价率就明显下降。

　　根据新政，“已进入司法拍卖竞价环节的，仍按原政策执行”，这意味着，3月4日及以后开拍的法拍房，都要受限。

　　比如原定于今天上午10时开拍的一套中山花园法拍房，昨天中午钱报记者联系辅拍机构的负责人时，对方表示该房源按政策已经限购了。到了昨天下午4时许，这套房源已经在司法拍卖平台撤回，原因是“政策调整影响”。

虚高的二手房挂牌价也将受到打击

　　新政中另一条颇受关注的规定，是严厉打击房地产中介机构违法违规行为，中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。

　　前不久，钱报就曾经报道过，最近半年来，杭州一些热门次新房房东心态膨胀，不但号召建立“小区价格同盟”，而且挂牌价上天：7.7万多元/平方米的华夏四季、8万多元/平方米的万科未来城、9.3万元/平方米的养云静舍、11万元/平方米的滨江金茂府、15万槐厅冲元/平方米的候潮府、17万元/平方米的翡翠海岸……这些虚高的二手房挂牌价，跟市场实际成交价相差甚远，并且从相关官方平台查阅可知，不少小区甚至几个月都没有实际成交案例，完全处于有价无市的状态。

　　购房者们对于二手房挂牌价虚高的现象诟病已久，有网友表示，“这些房东是真当购房者都人傻钱多吗？”也有网友表示，“这些虚高的挂牌价把市场搞乱了，是该好好管管了。”新政的出台，对于今后二手房的挂牌价形成了一定的约束。

　　此外，新政明确了严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款。对此，钱报记者从几家商业银行了解到，之前各大银行就已经在严格审查经营贷和消费贷违规流入房地产市场。

杭州调控“补刀”:再度提高限购门槛 年内多次出手难退楼市虚火

　　杭州再次对房地产政策进行了升级。

　　8月5日，杭州市住房保障和房产管理局在官网发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称《通知》），从加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、规范市场秩序等几个方面进一步加强楼市调控。

　　事实上，今年杭州已多次出手调控楼市，在限购政策、人才购房、法拍房等领域先后出台了相关措施，但市场热度依然不减。

　　杭州业内人士告诉记者，受季度因素影响杭州七月份供应量有所减少，但目前购房者看多市场的预期并未改变，而此次调控，可能会给市场在短期内带来一定降温效应。

　　“通过提高购房门槛、加强限购，将打击投机炒房行为，有助于缓解楼市供需矛盾。”中指院常务副总经理拦毁高院生表示。

再对限购“打补丁”

　　杭州在最新政策中明确，非杭州市户籍家庭在购房之日前4年起，已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在杭州市限购范围内限购1套住房。

　　对于落户未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。

　　就此次政策在操作口径上的转变，亿翰智库一位分析师指出，按杭州最新政策，落户杭州未满5年的购房者，社保需要缴纳简孝备满2年才可买房；此前只有落户时间的要求，在社保缴纳时间上并未做出规定。另一个变化是，非杭州本地户籍家庭社保要满4年才能买1套房；而此前的要求为满2年。

　　值得关注的是，对于限购门槛，杭州于今年1月27日发布的相关政策中，已进行过一次调整。

　　杭州今年出台1月27日政策之前，非杭州户籍缴纳2年社保、个税，父母投靠子女落户满3年，或落户至杭州，这几种情况最多可购置2套住房。

　　但按1月27日的政策，这部分人员在杭州市限购范围内5年内只能购买1套住房，不能购买第二套房；但当时的政策中未提及社保缴纳要求。

　　诸葛找房分析师陈霄认为，杭州8月5日进一步收紧住房限购政策，从操作方式来慎宽看是以购房日期作为起始阶段，以连续缴纳城镇社保的期限为衡量标准。

　　“限购条件加码，将在一定程度上打击炒房行为，预计短期内会对炒房者带来一定抑制作用。

　　”。

　　此外，杭州还对新房销售管理办法做出了更加细致的规定。

　　《通知》明确，杭州限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售时，购房意向登记家庭数与公开销售房源数的比例大于或等于10:1的，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序，以一定比例入围公证摇号。

　　多个购房意向登记家庭均达到入围最低社保月数的，一并入围摇号。购房意向登记家庭社保缴纳时间自2006年1月起算，按购房家庭成员中在杭州限购范围内社保累计缴纳时间最长的一方计算。

　　对于摇号“做假”的情况，杭州也做出明确规定：新房摇号销售过程中，购房者提供虚假信息资料、隐瞒真实情况的，3年内将停止其新房购房意向登记和合同网签备案。

　　在陈霄看来，对公证摇号细节的规定，有利于促进购房公平、公正，保障购房者合法权益，并且将在一定程度上抑制市场过热。

　　“通过监管与处罚双双趋严，将有效遏制销售过程中的违规行为。

　　”。

看涨预期依然强烈

　　除上述政策外，杭州于今年3月3日，要求参与杭州限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合杭州住房限购政策，将法拍房纳入限购范围；该市于4月13日还收紧了人才房政策，高层次人才家庭落户杭州，须满5年方可购买第二套房。

　　前述亿翰智库分析师认为，杭州年内多次出台楼市政策，尽管在资金端调控力度又密又紧，但当地市场热度仍然较高。

　　据中指院监测数据，杭州七月份新建住宅环比上涨0.08%，同比上涨6.35%。而杭州1-7月二手房累计涨幅6.22%，居百城价格涨幅第14位。

　　“市场看涨的预期很强，由于新房二手房之间价差的原因，楼市‘打新’的风气一直比较盛。

　　购房者买到即赚到的心理机制，在市场上起到相当强大的推动作用。

　　”杭州一家房产机构分析师说。

　　据住在杭州网统计，今年七月杭州楼市共有47次摇号，房源总量8691套，而登记的总量高达45176组，平均综合中签率只有19.23%。

　　在供应端，杭州于7月13日出台新规，规定已经出让的住宅地块，除公益性配套公建可独立布置以外，其他配套公建均按沿街住宅底商形式布置，堵住了房企试图通过“住宅亏、商墅补”的操作漏洞。

　　上述亿翰智库分析师认为，虽然市场热度较高，但随着调控不断升级，市区一些热盘预售证可能会加快发放，预计杭州市场三季度会出现一定程度回调。

楼市“打补丁”政策密集出台 “精细化调控”启幕

　　近期，杭州、无锡、南京、宁波等房价上涨过快的城市相继出台调控政策，掀起长三角新一轮调控大潮。市场分析人士指出，这些政策是“调控政策的精细化版”，目的在于补漏政策缺口、继续稳定市场预期。

　　中国房地产数据研究院院长陈晟向记者分析指出，长三角各城市楼市调控本着“因城施策”“一城一策”的原则，同时也要兼顾区域协同健康发展的目标，“调控”不是打压。调控政策的出台将起到“稳定器”的作用，有助于市场回归理性，实现持续健康稳定发展的目标。

侧重打击“假落户、假离婚、假人才”

　　三季度以来，包括杭州、无锡、南京、宁波等在内，长三角多个热点城市密集出台调控政策。从具体细则来看，这些新政大多侧重打击“假落户、假离婚、假人才”，并对商品房销售、公积金贷款等方面加强规范。

　　以近期出台新政的杭州为例。

　　9月4日，杭州从土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等六个方面制定楼市新规。

　　其中，在投靠落户方面，以父母投靠成年子女方式落户杭州市的，须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。

　　同时，新规对于无房家庭的认定标准更为严格，新增30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录、离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。

　　拍尺。

　　而在此次“9·4新政”之前，今年3月开始，杭州陆续放宽过新房预售限制、出台人才优先购房。今年7月，杭州再次对限购、限售、摇号政策进行了细化。

　　8月30日，无锡市在现有住房限购政策的基础上增加了对离异家庭购房套数的限制，要求限制离异家庭购房套数、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年、提高二套房首付比例至六成等，防止通过“假离婚”手段获取购房资格，进一步提高购房成本和转让成本，抑制投机炒作。同时，无锡新政还对于房屋交易的税费内容、贷款政策等也有收紧，并且严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格行为。

　　7月23日，南京市住房保障和房产局等七部门联合印发通知，祭出九大稳楼市措施。

　　其中规定，夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，堵住“假离婚”漏洞。

　　此外，南京还提出优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源等。

　　7月6日，宁波收紧房地产市场调控，提出要加大土地供应、从严核定新出让地块商品住宅的销售价格、严格控制楼面地价等措施来降温市场热度。

　　8月14日，合肥市房管局对商品房规划设计条件、完善商品房买卖合同约定内容、规范商品房销售广告宣传行为、加强商品房建设质量品控管理、依约履行商品房合同交付责任以及加强房地运贺丛产信访矛盾化解等6个方面做出要求。同期，合肥对之前出台的人才政策进行了细化与完善，并接连出台了2条公积金相关政策，包括个贷上限系数调节、婚前贷款次数记入家庭贷款次数等。

专家：“调控”不是打压

　　不少业内人士表示，综合来看，上述这些城市出台的政策是“调控政策的精细化版”，目的在于补漏政策缺口、继续稳定市场预期。

　　同策研究院宋红卫告诉记者，长三角成为众多房企的旁樱投资聚集区，今年以来土地市场热度也是长三角区域最为明显，上海、无锡、南京、常州、宁波等城市高楼板地块频出。

　　因此，“这轮调控的特点就是‘稳市场’，也可以视为取消疫情期间的适度放松政策，再度回归强调控阶段”。

　　陈晟也向记者表示，调控是为了保持楼市健康平稳的发展。

　　疫情之后，长三角市场恢复较快，因而部分热度较高的市场实施了相关调控。

　　来自克而瑞研究中心的数据显示，从区域市场来看，疫后长三角地区市场复苏动能甚为强劲。

　　在刚刚过去的8月份，杭州、宁波、南京、常州等销售额同比涨幅均超50%。

　　另据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据，今年1-8月，长三角区域新建住宅价格涨幅明显，累计上涨3.85%，位列主要城市群首位；房企在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀拿地占比之和为57.3%，其中长三角占比为26.1%。

　　记者注意到，部分较早出台调控政策的市场已经有了一定的降温效果。

　　例如，“宁九条”新政出台一个多月，9月1日，南京网上房地产的数据显示：8月份南京共有66次开盘，11833套新房涌入市场。

　　最终，新房成交7814套，与7月成交的9512套相比，环比下跌约17.8%。

　　不过，高品质、大面积改善房的需求依然旺盛，葛洲坝南京中国府、苏宁檀悦等新房受到追捧。

　　二手房交易方面，8月份南京共成交12618套，比7月份的14728套下跌了2110套，环比下跌14.33%，同比2019年8月上涨约29.64%。

　　且8月下半月开始，南京楼市为“金九银十”蓄力。

　　8月最后一周，新房市场领取销售许可证的就有29个盘。

　　对此，市场分析人士强调，调控政策一直以来的重要意义都在于保持楼市的平稳和健康，而非大起大落。

　　陈晟向记者分析指出，长三角各城市楼市调控本着“因城施策”“一城一策”的原则，同时也要兼顾区域协同健康发展的目标，“调控”不是打压。

　　“所以我认为达到效果就不会有进一步‘增码’，更多的是原来的政策或者漏洞的一些补齐，比如说购买资格等。

　　”其认为，尽管长三角楼市表现出一定的热度，但市场体系比较完善，调控政策的出台将起到“稳定器”的作用，有助于市场回归理性，实现持续健康稳定发展的目标。

　　宋红卫也表示，未来预计已经收紧调控政策的城市不会继续加码，“至少短期内不会”。

　　其解释说，这主要是由于融资环境已经收紧，在三道红线的融资新规影响下，大部分房企都把回笼现金流、控制有息负债作为首要任务，因此房价上涨压力下降，甚至还会出现以价换量的情况。

　　并且房企也会控制拿地的节奏，因此，在房价和地价趋稳的情况下，不会出台更为严厉的政策。

　　不过，对于楼市的新一轮调控仍被认为还将进一步扩大范围。

　　7月24日及8月26日，住建部两次举办房地产座谈会及工作会，13个城市分别参会。

　　其中，常州、成都及沈阳同时参与了两次会议。

　　目前，参会城市中，宁波、杭州、南京、深圳等已在近期相继出台了新的调控政策，两次参会的沈阳也在9月6日宣布将严格住房用地出让溢价率管控、严格房地产开发项目竞配建管理等。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，自进入7、8月以来，房价上涨过快的城市相继出台调控政策稳楼市，包括深圳、杭州、南京、东莞等多个城市。

　　预计未来或将继续有其他城市跟进房地产调控，深入落实中央“房住不炒”的原则。

　　而同样两次参加住建部会议的成都、常州呼声最高。

杭州东莞出台新政封堵漏洞 楼市调控再加码

　　疫情后最先收紧楼市调控的城市，又最先升级了限购政策——时隔两个月，杭州与东莞两地近来纷纷加码调控，封堵过去的政策漏洞。

　　自今年7月开始，全国已有超10个城市收紧楼市调控。

　　这背后既是因为这些城市近一段时间市场高烧不退，也在预防“金九银十”出现市场进一步过热情况。

　　在近来住建部、央行等部门不断强调“房住不炒”“三稳”的背景下，业内预计全国将有更多城市跟进收紧，特别是一些市场过热的热点城市或将引发更强力度的调控措施。

热度不退引发调控加码

　　首个“万人摇”楼盘诞生，“2万人摇”来了，“4万人摇”出现，“5万人摇”问世……自媒体耸动的文章标题，记录了杭州楼市过去几个月的疯狂。

　　所谓“万人摇”，就是一些价格较便宜、地段等条件较好的楼盘，引来上万人参与购房摇号。

　　越来越多人申请，也让楼盘中签率越来越低。

　　“新房价格比周边二手房价格还便宜，大家也就抢着申请摇号。

　　”杭州一家知名房产中介经纪人小周举例，其中一个“网红”楼盘的均价是2.8万元，而周边二手房均价则4万多元，价格倒挂太明显。

　　疫情缓解后，火爆的杭州楼市曾在7月2日引来一次调控新政，其中要求高层次人才通过优先购房方式取得的住房，5年内不得上市交易。两个月后的昨天，杭州调控再度加码，要求加大住宅用地供应力度，继续推行住宅用地“限房价、竞地价”出让方式；要求加强住房贷款审慎管理，严格实施差别化住房信贷政策，严格执行收入认定标准和月供收入比要求，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。

　　升级限购背后是楼市升温。

　　国家统计局发布的7月70个大中城市楼市数据显示，杭州新房销售价格指数处于中游水平，但二手房价格指数环比涨幅跃居全国第二。

　　根据贝壳研究院数据统没基计，杭州市1-8月成交住宅用地累计同比增长21.3%，1-8月新房成交面积累计同比增长10.9%，8月新房带看指数、认购指数环比略有上升，新房成交周期连续两个月缩短。

　　同样，近日东莞也在前期“7·25新政”的基础上加强细则管理，尤其对枯巧谨限购人群、限售年限更加明确。东莞市1-8月成交住宅用地规划建筑面积累计同比增长178.9%，新房成交面积累计同比增长14.8%，恢复速度好于同级别城市，同时贝壳研究院数据显示，东莞8月认购指数环比有所上升，新房成交周期8月持续缩短，市场需求持续释放，市场热度不减。

封堵漏洞遏制投机炒房

　　昨天出台政策时，杭州住保局对外解释，此举是为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”要求，支持合理自住需求，遏制投机炒房，促进杭宽郑州房地产市场平稳健康发展。

　　在业内看来，遏制投机炒房关键在于封堵政策漏洞，不让炒房客有机可乘。此前，北京在2017年“3·17新政”后密集出台一批调控措施，威慑力极强。

　　杭州在7月出炉的调控措施，就被认为是剑指借人才新政“炒房”。

　　近期，杭州市人才引进创下新高：截至今年7月底，杭州今年新引进35岁以下大学生的人数达到了234072人，已超去年全年总数。

　　这次新政旨在封堵“投靠落户炒房”的漏洞。

　　最新政策明确，以父母投靠成年子女方式落户杭州市的，须满3年方可作为独立购房家庭，在限购范围内购买新建商品住房和二手住房。

　　此前父母投靠子女落户的，落户城区后就可以购房；而此次政策明确，必须满足3年的等待期。

　　“这也是为了防范各类家庭炒房现象。

　　”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

　　目光再投向东莞。

　　东莞的新政明确连续缴纳的时间以及赠与转让住房的实施办法。

　　“政策在打击炒房行为，查缺补漏，切断炒房进入机制，为市场稳定发展提供政策保障。

　　”贝壳研究院高级分析师潘浩分析。

　　在潘浩看来，杭州此时出台新政是在全国房地产市场整体要求“房住不炒”和“三稳”的背景之下，对过往政策的补足和细化，预防“金九银十”出现市场过热情况。

过热城市将面临调控升级

　　除了继续推行“限房价、竞地价”、加强住房贷款审慎管理、调整无房家庭认定标准，杭州此次新政也要求房企优先满足无房家庭购房需求：对热点商品住房项目，房地产开发企业应按照优先满足无房家庭购房需求的原则制定销售方案，加大无房家庭房源倾斜比例。

　　过去两个月，包括杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京、长春、海口等10多个城市纷纷出台调控政策，为楼市降温。业内预计，或将有更多地方会跟进。

　　“7月、8月调控政策风向转变，从上半年的全面宽松，开始出现收紧趋势。”中原地产首席分析师张大伟认为，房地产调控宽松的2020年上半年过去了，调控收紧已经难免，预计最起码有超过30个城市会在最近出台收紧力度不同的政策。

　　“尤其是今年下半年各热点城市预计会把稳定房价、打击炒房作为一项重要的内容来抓。

　　”严跃进分析，作为楼市率先复苏的长三角，应把稳定房价、落实“房住不炒”作为房地产发展的重要思路。

　　后续预计一些房价过热的城市，也会在购房政策、贷款政策、房地产交易秩序方面等升级调控手段。

热点城市“堵”人才购房漏洞

　　杭州再一次为人才购房政策“打补丁”。

　　2021年4月13日，据《杭州日报》，根据杭州最新政策，4月9日起，高层次人才购买二套房，无论单身还是家庭，都与普通购房者一致。

　　单身人才不能购买两套房，人才家庭落户杭州须满5年方可购买第二套房。

　　这已经是自去年4月杭州推行人才优先摇号政策之后，杭州第三次对人才购房政策进行的升级调整，在此期间，杭州楼市高歌猛进，据某研究院的数据，2020年，杭州新房房价涨幅为8.9%，房价表现仅次于东莞。

　　在这种背景下，市场上存在部分利用人才政策“漏洞”投资炒房的行为。在杭州之前，广州也于2021年4月2日出台“广六条”，其中也对人才购房政策进行收紧。

　　广州、杭州均为近期市场表现火热的城市，故而抑制投资炒房行为是应有之义。

　　不过，在热点城市之外的其他城市，通过对人才购房进行补贴依然是招徕人才的最佳路径。

　　由此可见，在“房住不炒”的定位下，“一城一策”“精准施策”的调控路径已十分深入，成效也逐渐显现。

?杭州人才购房政策再升级

　　本次对杭州人才购房政策的收紧已是今年年内的第二次。

　　去年4月，杭州推行人才优先摇号政策，杭州楼市也走出了相对陡峭的上升曲线，人才购房政策在此之前已经经历过两次“堵漏洞”。

　　2020年7月2日，杭州加码调控，其中提到高层次人才优先摇号所购的住房，自商品房合同网签橘掘丛备案之日起，5年内不得上市交易;2021年1月27日，“杭六条”出台，高层次人才转让杭州限购范围内住房的，须在杭州限购范围内无自有住房记录满3年，可享受高层次人才优先购房。

　　同策研究院高级分析师李霄霄对21世纪经济报道记者分析称，“杭州近年来吸引人才的政策力度大、发展前景好、城市筹备亚运会又大量投资基建改善城市公共配套，多项因素叠加，杭州楼市持续火热。”

　　杭州楼市自去年以来，一直是全国一枝独秀的存在。据克而瑞浙江区域的统计，截至2020年12月29日，杭州(含临安、富阳)楼市共成交商品房15.2万套，环比增长12%，超过了2018年的14万多套和2019年的13万多套。

　　进入2021年，杭州继续供需畅旺。公开数据显示，2021年第一季度，杭州二手房市场表现活跃，除了受到春节假期“休市”影响的2月外，1月和3月成交均破万，合计交易总量为2.6万多套;这一数据与近几年同期相比，增势相当明显，为2018年以来历史新高。

　　这就是杭州不断对购房政策进行收紧的背景之一。李霄霄认为，虽从去年以来对人才购房不断收紧，但各类购房群体依然从多种途径寻找政策薄弱点突破限购，成为推动市场持续走热的因素之一，未能达到政策出台的预期目标。

　　“高层次人才也有居住及资产保值的需求，在购买房产这件事上与普通购房者并无本质差别，本不应当在限购上区别对待。

　　因收入相对较高，高层次人才更多会关注高总价、或高单价的网红盘，而此类楼盘往往成为自媒体炒作及市场的风向标，高层次人才限购二套房政策目的就是为了杜绝人才带头炒房，减少市场热点、稳定市场预期。

　　”李霄霄表示。

　　?杭州不是今年升级人才购房政策的首座城市。

　　同处长三角的南京，在年初也升级了人才购房政策散改。今年1月南京对人才购房政策进行了调整，其中硕士需缴纳社保半年以上，本科缴圆樱纳社保一年以上方可获得人才购房资格。

　　同时，调整后的购房政策也强调，伙同他人弄虚作假骗取《人才购房证明》的，取消该企业所有人才购房申请资格;如有弄虚作假，尚未购房的取消人才购房资格，已经购房的，将追回房源。

　　广州在2021年4月12日出台的“广六条”中，也对人才购房政策进行进一步的升级。例如通过人才政策新购买的住房须取得不动产权证满3年后方可转让;同时，也要求各区进一步严格人才资格审核，开展自查自纠专项行动，坚决打击各种形式的投机购房行为。

　　广州的市场背景与杭州相类似，而且去年房价异动的重点区域黄埔、南沙两区在人才引进政策上均有相应的利好出现。市场普遍认为，人才购房政策是广州热点区域房价上涨的推动因素之一。

??人才购房政策路径之别

　　不过，与广州、杭州两座热点城市不同，许多弱二线城市乃至三四线城市，对人才购房进行相应补贴，依然是他们吸引顶尖人才的重要方式，另外，这类城市普遍房地产市场交投不活跃，适当引进人才，也能起到“稳市场预期”的作用。

　　例如，根据江苏省镇江市人民政府官网4月12日信息，近日，镇江市人才办、住建局、财政局等6部门联合印发《镇江市市区人才购房补贴实施细则》。其中提到，镇江市对符合相应条件的初次来镇江就业创业人才，在市区购买首套自住商品住房，可享受购房补贴15万—100万元。

　　镇江房价被认为是江苏的“洼地”，据安居客的数据显示，2021年3月镇江的新房均价为9552元/平方米，它也是江苏境内为数不多房价均价尚未过万的城市。

　　再如，2月20日，据太原市万柏林区人民政府网站，依照《万柏林区人才购房补贴申领办法(试行)》，2月20日至3月31日，在万柏林区购房的六大类人才可享受5万元财政补贴。

　　需要特别强调的是，人才引入政策的出发点是好，但容易被“误用”，因而在实施过程中，要不断评判政策的实用性，及时进行调整。

　　例如，“大手笔引进人才”的西安就有类似的现象。

　　一名市场观察人士告诉21世纪经济报道记者，“‘抢人’是各大城市在新一轮城市竞争中获胜的砝码，特别是西安这样的西北城市，每年有大量本地大学生去外地工作，能将他们留下，对于提高西安城市竞争力非常有益。

　　”。

　　“但就是因为宽松的落户政策，也给部分投机分子创造了机会，比如我身边就有周边省份的大学生，落户西安后立即买房，但实际上并不在西安工作，事实上就等着房子升值然后转手套现。

　　客观上助推了过去几年西安房价的上涨。

　　”上述观察人士指出。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，人才政策本身出发点很好，各地也都把人才政策作为新型城镇化推进的一个重要抓手，所以镇江和太原等城市，对于人才购房的支持，其出发点是为了让人才导入的吸引力增大。

　　这是人才购房政策的第一阶段。

　　“但是为什么杭州和广州要收紧，其实也是进入到第二阶段，即关注到一些炒房的现象，所以也还是以房住不炒为大前提，积极进行管控，以防范钻政策漏洞。

　　”。