房地产行业如何应对即将实施的营改增？

导读：" 房地产行业如何应对即将实施的营改增？随着我国即将实施营改增政策，房地产行业面临着许多新的挑战和机遇。营改增将会对房地产行业的税收政策产生重大影响，因此，房地产企业需要积极应对，并采取相应的措施来适应新的税制。以下是房地产行业应对营改增的解决方案：1.加强财务管"

房地产行业如何应对即将实施的营改增？

　　随着我国即将实施营改增政策，房地产行业面临着许多新的挑战和机遇。营改增将会对房地产行业的税收政策产生重大影响，因此，房地产企业需要积极应对，并采取相应的措施来适应新的税制。

以下是房地产行业应对营改增的解决方案：

1.加强财务管理

　　房地产企业应加强财务管理，做到合规经营。他们应了解新的税收政策，并及时调整财务流程和报税策略，以确保按照规定申报纳税。

2.优化经营模式

　　房地产企业可以优化经营模式，通过与其他企业合作，共同经营项目，减少营改增带来的税负压力。房地产企业还可以通过拓展产业链，增加非房地产业务的收入，分散税收风险。

3.加强房地产销售策略

　　由于营改增将增加房地产销售环节的税负，房地产企业应加强销售策略，提高销售效率，减少存货周期。他们可以通过降低房地产价格、推出促销活动、加大市场宣传等方式来吸引更多的购房者。

4.多元化开发产品

　　房地产企业可以考虑多元化开发产品，不仅仅局限于住宅和商业用地的开发。他们可以将目光投向旅游地产、养老地产等领域，以提高收入多样性，降低税负。

5.加强政府合作

　　房地产企业可以与政府部门加强合作，争取更多的政策支持。他们可以积极参与政府的土地出让、城市更新等项目，以获得税收减免或其他优惠政策。

6.提高科技创新能力

　　房地产企业可以提高科技创新能力，通过引入智能化设备和信息技术，提高生产效率，降低成本，从而减轻营改增带来的税负压力。

7.加强员工培训

　　房地产企业应加强员工培训，提高员工的税收意识和税收合规能力。他们还可以聘请专业的税务顾问，帮助企业了解和适应新的税收政策。

　　总之，房地产行业应对营改增政策需要采取多种措施。只有加强财务管理、优化经营模式、加强房地产销售策略、多元化开发产品、加强政府合作、提高科技创新能力和加强员工培训，才能更好地应对即将实施的营改增政策，保持房地产行业的健康发展。

房地产营改增将带来哪些影响?营改增应对攻略

　　作为供给侧结构性改革中“降成本”的重要举措，5月1日起，房地产业纳入“营改增”试点范围昌敏，营改增在全国范围内全面推行。

　　除了房地产业，营改增还将试点范围扩大到建筑业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

　　作为与民生息息相关的房地产业和建筑业，应对营改增需要哪些措施呢？。

应对攻略一：房地产业

一、房地产营改增中税率

　　不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，税率为11%。

二、房地产营改增将带来哪些影响？

　　首先，不动产纳入增值税抵扣，有利于提高租赁企业利润水平，助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。

　　其次，为实现进项抵扣，开发商会将建安、咨询和设计等业务外包，有利于改变行业“大而全”的粗放模式，促进行业细分、专业化经营；

　　再次，增加抵扣额和确认抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给，甚至是“精装修 家具”，有利于减少建筑垃圾；

　　最后，由于土地或房屋增值越多，开发商缴纳的增值税就越多，这就激励开发商不再靠涨价获益，而是转向提升产品品质和成本管控。

三、二手房交易符合条件可免增值税

　　1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　2、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年耐数枝以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

应对攻略二：建筑业

一、建筑业营改增带来啥变化

　　1、建筑业将从征收3%的营业税，改征11%的增值税。

　　2、11%的增值税税率适用于建筑业一般纳税人。而小规模纳税人，可选择简易计税方法征收3%的增值税。

　　3、建筑业企业大量的沙石料、土石方等材料往往很难取得增值税发票，这将导致进项税额减少，成本相应增加。

　　4、建筑企业属于劳动密集型产业，外部劳务费用在施工成本中所占比重为20%—30%，该部分成本以及自有人工成本在目前设定的税收改革方案下，很难取得可抵扣的增值税进项发票。

二、建筑业营改增有哪些福利

　　1、在三种特殊情况下，原本按照11%征收增值税的一般纳税人，也可以选择按3%简易征收增值税。

a一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务

b一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务

c一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务

　　2、还有增值税零税率的优惠哦！这适用于工程项目在境外的建筑服务。

（以上回答发布毕让于2016-05-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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营改增对房地产企业未来的影响及应对措施?

　　20世纪末，我国开始实施分税制财政管理体制，简称分税制，由于营业税与增值税两种税收在我国经济社会发展中的地位不分上下，所以二者之间的关系是分立并行的，但二者还是存在着很大的差异。

　　首先，营业税的征税对象是企业所取得的营业额，长期存在着重复纳税的隐患，限制了交通、建筑以及服务业的发展；而增值税则是以商品、应税劳务在流转过程中产生的增值额为征税对象的，在一定程度上减少了重复纳税的现象，但是营业税与增值税分立并行的局面终究是不符合税务体制可持续发展策略的要求。

　　下面是中达咨询带来的关于营改增对房地产企业未来的影响及应对措施的主要内容介绍以供参考。

“营改增”的定义以及实行的重大现实意义

　　因为增值税具有对征收对象在流转过程中的增值部分进行纳税的特点，可以减少重复征税带来的不良隐患，所以我国依据当前新的经济社会发展形势，开始推行“营改增”政策，即缴纳营业税的多个行业不再缴纳营业税，而是开始缴纳增值税，最终营业税将退出历史舞台，而增值税制度将更加规范。“营改增”是我国在经济改革新阶段提出的更加符合实际的新的经济策略，最初，选择了一些试点地区先行执行的，在取得了预期中的良好效果之后，自2016年5月1日起，全国各行业全面实行“营改增”政策，有效地较低了各行业企业的纳税负担，大大的提高了各行业企业生产与发展的积极性，对我国整体经济良好发展具有重大的意义。

“营改增”对房地产企业未来的影响

1、“营改增”在很大程度上会加大企业的营业成本

　　在房地产行业中，企业需要使用的建筑材料时多种多样的，并且材料的供应方式也不尽相同，所以环环抵扣进项税额在房地产行业实行起来具有很大的难度，并且房地产企业建筑材料的供应商多是小规模、企业实力不强的小企业，供应范围相对较广，所以，一般情况下房地产行业的工作人员在购置材料的时候不会使用专用的增值税发票，更加不会考虑到抵扣进项税额时候存在的困难，这些无形中加大了房地产行业的纳税负担，增加了房地产企业的经营成本。

2、“营改增”给财务工作带来了很大的影响

　　“营改增”政策的实施提高了企业对财务人员的能力要求，要求企业培养更多具有更加良好的财务与会计处理能力的工作人员。使企业的财务工作人员能够适应“营改增”后财务工作的相关变化，避免因一时不适应造成的工作失误。

3、“营改增”给企业资金链来的影响

　　众所周知，房地产行业的工作是非常复杂和特殊的，“营改增”从税负的角度来看，降低了企业的纳税压力，但是，以房地产企业可以采取提前缴纳百分之三的方式来纳税，导致收入以及利润相对减少，使得所得税以及一些附加税减少。同等的情况下，纳税负担的降低减少了现金的流出，很大程度上改善了企业的资金链的窘境。

　　除此之外，由于地方政府长期以来对土地财政产生了很强烈的依赖感，那么伴着对应的土地出让金的减少，地方政府将会加大对建筑行业的税款征收力度，使得企业的税务负担面临更大的考验。

4、“营改增”后期存在着专用发票虚开的隐患

　　实行营业税改征增值税之后，房地产企业的收支都要有相对应的专用发票，要时刻注意货物、现金与对应发票的一致性，否则就会存在虚开增值税专芹悄滚用发票的风险。房地产企业要建立健全内部的监督控运族制制度，着力培养合格的高素质的采购人员及销售人员，尽可能的避免出现专用发票虚开的隐患。

房地产企业的应对措施

　　我国改革纳税政策，实行增值税代替营业税的初衷就是为了减少重复纳税，为企业减负，推动企业更好发展。可是，“营改增”还是给建筑行业带来了不小的影响，所以，为了积极应对这些变化，房地产企业可以采取以下几点应对措施：

1、定期对工作人员进行业务培训，提高他们的财务工作能力

　　“营改增”政策的实行势必会对建筑行业的的财务及会计处理工作带来很大的影响，要求企业的相关工作人员具有更高更好的财务处理能力，所以，房地产企业要定期进行嫌余相关人员培训工作，提高工作人员的沟通能力以及会计处理能力，在“营改增”税收制度下，降低税制改革给企业带来的不良影响。对于不同岗位不同工作能力的人员，要进行分层次的对应培训，可以有效加快企业综合财务能力的提高速度。

2、提前评估税务风险，做好相关筹划

　　房地产企业应对税收制度改革以及相应的一系列变化进行预估，对于企业内部的工作管理流程要进行全方位的梳理；评估税制改革给企业带来的变化以及可能的负面影响，并且有针对性的进行测试；面对“营改增”带来的可能的风险，提出合理化建议，制定符合实际的过渡方案；修改相关纳税流程，并编写操作细则；提出系统的改造方案，完善分析报告。

3、拓展业务范围，发展新的方向

　　房地产企业在完善好整体税务及业务规划，就可以抓住税制改革这一大好机会，充分利用增值税进项税额环环抵扣的特点，增加业务范围，促进发展方向的确立。从单一的房地产开发业务，向多元化房地产开发转变，拓展相关业务，发展新的经济增长点，增加企业收入，提高企业信誉，更好地抵御市场变化带来的风险。

4、增强企业的纳税意识

　　在“营改增”政策实施后，企业必须完善各项纳税流程以及相关的操作制度，明确取得专用发票的必要性，制定与开发票风险相对应的有效措施，树立正确的纳税观念，提高企业的纳税意识。

　　总而言之，我国在新的发展形势下实行了“营改增”税收制度，房地产行业必须遵循这一策略，税制改革会给行业带来很大的影响，但是，改革的同时也是企业发展的大好机会，为了寻求突破，我们必须抓住时机，发展新的经济增长方向，为房地产行业会在新的经济时期呈现出更加美好的发展局势而努力。

营改增下房地产企业如何筹划

　　方法一：多要增值税发票

　　　　“营改增”时代，房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。

　　刘福元认为，税制改革前企业就应该及时做好应对措施，诸如对会计账簿的科目进行调整，提前做好对财务人员的培训，以便改革后可以进行正确的会计处理。

　　“营改增”之后，企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定，增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色，房企应加强票据管理水平。

　　　　为避免税负加重，房企在购进货物或者接受劳务时，一定要非常审慎。

　　　　首先，必须要求供货方具备正规的销售资质，一旦无法提供增值税专用发票，就无法实现抵扣;其次，与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票，否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三，应加强对虚假发票的识宽段别和防范，仔细比对;最后，不能出于节税的目的，就虚开增值税发票给子公司或关联方，这么做税务风险极大。

　　方法二：扩大精装房比例

　　　　房地产业“营改增”之后，房企为了降低税负，会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。

　　　　其中，房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式，此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额。

　　　　数据显示，目前在一二线城市，精装修住房比例已经达到新房成交总量的30%，但由于不动产转让目前仍然征收营业税，精装房售价较高，营业税税负相对较重。在“营改增”之后，房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣，因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。

　　　孙团　这样来看，那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。资料显示，龙头房企的精装房比例远高于行业平均水平，其中，万科的精装房比例高达90%，保利、绿城、绿地、合生创展等企业的精装房比例也都超过75%。

　　　　对中小房企来说，由于开发的多为毛坯房，如果因税负加重而不得不调整开发重点，企业极有可能面临一些转型压力，毕竟精装房对企业实力有更高的要求，精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。

　　　　房地产业“营改增”对企业的去化能力是一个挑战，由于增值税=销项税额-进项税额，企业只有完成销售之后才可以计算销项税额，因此，未来开发商不太可能为了等待房价上涨而推迟开盘时间。

　　方法三：剥离建筑业务

　　　　对房企而言，进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣，而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源，因此，剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。

　　　　据了解，建筑业也将被纳入“营改增”行业，税率为6%或11%。

　　无论税率高低，只要建筑安装企业可以提供慎凯誉正规增值税专用发票，就可以实现抵扣。

　　当前的房企业务模式主要分三类：第一类，开发商自身只负责拿地开发销售，建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团，下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举，这类企业多以建筑业为主营业务，同时具备房地产开发资质。

营改增对房地产企业的影响是什么

　　2016年5月开始实行营改增，此政策发布之后，很多房地产行业的状况受到很多人的关注。那么营改增对房地产企业的影响是什么呢？下面就跟小编纤并一起来看看吧。

一、营改增对房地产企业的影响是什么

　　1.税负方面的影响：税负主要取决的是房地产企业的进项抵扣状况，如房地产属于小规模纳税人，那么税负方面就会受到影响；2.利润方面的影响：会客观造成部分房地产行业的经营状况3.经营方面的影响：发票管理难度增大，产品定价难度较大，营销策略选择的难度也增大。

二、房地产企业应对营改增有什么策略建议

1.加强进项税额抵扣环节的管理

　　房地产企业可以通过对进项税额的增大降低税负方法，因为很多房产地产的原料都是一些小规模商提供的，这些商贩取得增值税发票比较难，其次很多原料增值税都是采取最简单的方法来征收，所以在抵扣时比较难。此外一般建房都是雇佣建筑工人进行，人工费也很难取得增值税，所以房地产企业在购原材料时都会考虑到纳税人。

2.注重成本控制

　　房地行业所要付的主要成本是土地的选购和建筑安装等，而每个城市的土地成本是不一样的，差距比毁肆迹较大。比如一线城市的住宅用地成本一般在几万元每平米，二线城市也在上万左右，所以要想提高利润应注重成本的控制。

3.健全财产制度，雹梁规范经营行为

　　从营改增实行之后，增值税发票可以相互抵扣。

　　所以房地产在实际经营中，要对原料供应商和劳务者进行选择，要保证能取得增值税的发票。

　　其次要对增值税发票妥善保管，如遗失的话会给企业带来非常的损失。

营改增对房地产企业的影响及对策?

　　房地产业作为国民经济的基础性和支柱性产业之一，其所涉及的上下游产业链众多，自身行业经营关系复杂；其中，上游产业包括钢铁、建材、机械、化工、工程承包等行业；下游产业包括家电、装修、物业、家居等行业。

　　房地产业作为典型的周期长、投资大、资金密集型产业，对各类税收及金融政策变化有着极强的敏感性，尤其是税收政策变化将直接影响房地产投资企业的税负和利润水平，最终影响房地产投资企业的经济效益。

　　目前，我国房地产行业所涉税费体系相当复杂，涉及营业税、土地增值税、契税、企业所得税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、耕地占用税、投资方蠢扰向调节税、个人所得税、印花税等诸多税种，在一定程度上加重了房地产投资企业的税费负担和投资的积极性。

　　近年来，随带塌旦着经济大环境的变化，房地产业也逐步进入新常态，政府针对房地产市场不断出台调整政策，但收效甚微，房地产企业运营成本仍居高不下。

　　2015年，我国房地产业面临高库存压力，企业资金回流放缓甚至出现资金链断裂，导致房地产企业投资意愿减弱以及开发投资速度迅速下降。

　　尽管中央和地方不断出台促进房地产复苏新政，积极调整银行信贷和投融资政策，鼓励楼市消费和投资，但房地产企业投资积极性未见好转，新楼盘开工建设仍持续下行。

　　2016年，李克强总理在《政府工作报告》中强调，从2016年5月1日起，将占据我国营业税总额67%的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等，全部纳入试点范围，并将不动产所含增值税全部纳入抵扣税额范围，至此全国将全面推行营改增，彻底打通税收抵扣链条，确保企业税负只减不增。

　　为此，借助房地产业营业税改增值税财税改革之东风，减轻房地产投资企业税负，提高房地产企业投资积极性，对我国房地产业的可持续健康发展具有重要的意义。

相关文献研究视角回顾

　　纵观“营改增对房地产企业的影响”相关文献，国内学者主要围绕税负影响程度展开研究。

　　郑岩和冼彬璋[1]采用天津房地产行业相关数据，假设房地产业、建筑业均适应11%的增值税税率并且属于抵扣范围的进项税额均能取得增值税专用发票，从而得到全部抵扣，最终测算得出营改增后房地产企业税负较营改增前减轻0.82%。

　　宗式华和周松德认为，在房地产企业增值税税率为17%的情形下，营改增前后税负保持均衡的临界点是物料成本占据企业总收入比例的65.5%；当房地产企业物料成本占企业总收入比例小于65.5%时，房地产企业税负水平将上升；反之，则税负水平下降。

　　彭晓洁和肖强假设房地产业上下游产业全部推行营改增的前提下，构建不同税率下的税负预测模型，测算结果显示，房地产企业税负发生变化主要受制于增值税税率和可抵扣进项税额两个主要因素。

　　在相同的可抵扣进项税额增值税税率情况下，房地产企业取得的可抵扣进项税额越大，营改增后企业税负的降低程度就越大。

　　在上述诸多国内文献研究中，大多数学者在研究营改增对房地产企业的影响方面，基本上从营改增前后所缴税额的简单比较维度，得出房地产企业税负上升还是下降；但是，大多数文献在考察和房地产企业相关的税负时，忽视了企业所得税在征缴营业税前可以获得扣除的情况。

　　另外，在计算房地产税负变化时，未考虑房地产实务中成本核算的特点，仅将物料成本作为增值税可抵扣项目来源。

　　为此，本文在考察房地产企业税负变化时，将征缴企业所得税予以扣除的抵税效应以及房地产企业对施工企业的“甲供原料”和“包工包衫昌料”两种模式的实务要求考虑在内，构建“甲供原料”和“包工包料”模式下的房地产投资企业的税负前后变化模型。

房地产投资企业在营改增中的税负变化分析

　　在现实的征缴纳税实践中，房地产投资企业销售基本采用预售方式，当期收到的预售房款不作为“主营业务收入”而是计入“预收账款”科目核算。

　　对房地产投资企业预收房款所对应的营业税金，应结转到“营业税金及附加”科目核算。

　　依据国税发〔2009〕31号文件中的“已销开发产品的营业税金及附加准予在当期按规定扣除”有关规定，对于房地产投资企业已缴纳并且计入“营业税金及附加”的营业税应在当期所缴纳的企业所得税中扣除。

　　与营业税征缴中的所得税税前扣除相比，增值税作为一种价外税，是针对增值部分征税，其不在房地产企业利润表项目中反映，无法作为费用进行所得税税前扣除。

　　在对房地产投资企业营改增前后税负变化进行比较时，应将营业税中的企业所得税税前扣除的抵扣效应考虑在内。

　　房地产投资企业开发成本极其复杂，涉及到不同领域和环节的费用支出，其大体包括土地成本、建筑安装、财务成本等项目支出。在具体的房地产投资和运作实践情形下，房地产投资企业的运作和经营模式基本以“甲供材料”和“包工包料”两种方式为主，在“甲供材料”运作和经营模式中，物料成本仅作为可抵扣增值税来源，但大部分房地产投资企业对建筑施工单位要求采用“包工包料”模式进行运作和经营，取得建筑施工单位统一开具的建筑业发票，从而增加进项税额抵扣部分。

（一）模型构建

　　2016年3月23日，财政部和国家税务总局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文件[4]；其中，附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三章第十五条第二款之规定，提供建筑、不动产租赁服务或者销售不动产，实行增值税税率为11%。可见，房地产业增值税税率确定为11%。

　　营改增之前，假设某房地产投资企业应税收入为R，企业所征缴纳营业税税率为5%R，由于营业税中具有所得税税前抵扣效应功能，其应缴纳营业税为5%R×（1-25%）=3.75%R。

　　营改增之后，假设房地产投资企业的营业成本为C，企业所缴纳增值税税率为11%，取得进项税额可抵扣金额约占总成本比例为β；在“甲供材料”投资和运营模式下，房地产投资企业物料成本约占营业成本比例为β1，其中，当物料成本占营业成本比例为β1=0时，房地产投资企业采取“包工包料”的投资和运营模式；当物料成本占营业成本比例β1>0时，房地产投资企业采取“甲供材料”的投资和运营模式。由于房地产投资企业在“甲供材料”投资和运营模式中的物流成本在进项税额可抵扣部分的增值税税率为17%，房地产业增值税税率为11%，那么作为一般纳税人的房地产投资企业应缴纳增值税等于销项税额减去进项税额，即R/（1 11%）×11%-[C×β×17% C×（β-β1）×11%]。

（二）模型分析

　　考虑到实践中房地产业物料来源途径的不同，将房地产投资企业的投资和运营模式分为“甲供原料”和“包工包料”两种，其对应不同的增值税税率进项税额；另外，还考虑到营业税征缴中房地产投资企业所得税税前抵扣效应，因此构建两种不同的投资和运营模式来观察营改增前后的税负变化。

　　为了简便说明房地产投资企业营改增前后税负水平的变化情况，本文假设房地产投资企业所有用于成本支出部分均能取得增值税专用发票，从而获得增值税进项税额部分抵扣，即房地产投资企业增值税可抵扣进项税额相应成本比例β为100%。

　　只有当房地产投资企业营改增前后税负水平保持不变，才能确保营改增后对房地产企业的税负不加重，即房地产营改增营业税额=营改增后增值税税额。

　　（1）当房地产投资企业选择“包工包料”投资和运营方式时，β1=0，C/R=56%；当C/R>56%时，房地产投资企业税负在营改增后出现减税效应；反之，营改增后，房地产投资企业出现税负上升现象。

　　（2）当房地产投资企业选择“甲供材料”投资和运营方式时，β1∈（0，1），通过计算公式（1）得到，C/R=6.16%/（β1×6% 11%）且C/R∈（36%，56%）。如果C/R>6.16%/（β1×6% 11%），营改增之后，房地产投资企业出现减税效应，并随着β1比例的逐步增大，其营改增后的减税效果更为明显；反之，房地产投资企业的税负出现不降反增的现象。

（三）结果分析

　　通过上述建模分析可知，营改增后房地产投资企业选择采用“甲供材料”投资和运营模式比“包工包料”模式取得更多的增值税可抵扣税额，减税效果更为明显。在房地产业增值税税率为11%和均能取得可抵扣进项税额增值税发票的情况下，房地产投资企业营改增后无论选择采用“甲供材料”还是“包工包料”方式，房地产投资企业均能实现减税效果。

营改增后房地产投资企业的应对之策

　　营改增后，房地产投资企业取得明显的减税效果，需要满足进项税额抵扣能够取得全部增值税发票的条件。

　　在房地产投资企业成本支出中，主要包括土地成本、建筑安装和材料供应成本、财务成本；但在实践中，这些成本项目支出并非能够全部取得用于进项税额抵扣的增值税专用发票，其所抵扣增值税发票占营业成本比例越高，房地产投资企业营改增后的减税效果越好。

　　另外，房地产投资企业还面临营改增过渡时期政策以及税收征缴方式的改变等问题，为此提出具体的应对建议。

　　1.解决主要成本支出项目可抵扣问题。

　　房地产投资企业的土地成本支出是企业最主要成本之一，其进项税额抵扣问题成为房地产投资企业营改增后取得明显减税效果核心环节。

　　无论是通过政府划拨或市场转让等手段，都应将取得土地成本支出予以扣除后的余额作为房地产投资企业的销售额，并将财政专用土地收付款凭据作为增值税进项抵扣依据，彻底减轻房地产投资企业的税负。

　　在建筑安装和材料供应成本方面，房地产投资企业应选择可以开具增值税专业发票的建筑安装和材料供应商企业作为上下游合作伙伴企业，增加可用于抵扣进项税额部分，减轻房地产投资企业税负。

　　在财务成本方面，房地产投资企业应加强财务控制和管理，增强增值税纳税各环节减税意识，严格管理和监督企业增值税专用发票的开具和使用，降低增值税缴纳风险，减轻企业税负。

　　2.解决好营改增试点时期政策执行问题。

　　一般而言，房地产投资企业项目开发和销售周期都较长，在营改增试点过渡期面临“营业税”和“增值税”选择使用问题。

　　依据国务院划定的从2016年5月1日起全面实施营改增的最后期限，将5月1日作为营业税和增值税政策执行的临界点，将5月1日之前的房地产合同开工期的开发项目作为营业税征缴对象，5月1日之后的房地产合同开工期的开发项目作为增值税征缴对象，但是考虑到房地产合同签署时间和开工期处于跨期的特殊情况，给予跨期开发的房地产项目一定时间（比如2或3年）的政策缓解执行期。

　　3.加强房地产试点企业内部财务管理，切实减轻税收负担。

　　面对此次营改增重大结构性税制措施和供给侧改革，房地产企业在实际缴纳税收实践过程中，可能面临不可预知的税负变化，企业应积极从内部加强财务管理制度着手，完善税收发票制度管理，建立专人发票财务管理人员制度，扩大进项税额范围，切实减轻房地产试点企业在税改后的税负。

　　房地产试点企业财务管理人员应加强与上游企业和下游企业合作过程中取得增值税发票的管理，提高发票抵扣合格率，保证房地产试点企业税收抵扣链条的完整性，减轻营改增后房地产企业税收负担。

　　4.贯彻落实企业财政补贴制度，扶持企业平稳过渡。

　　面临营改增税收制度改革所带来的巨大不确定性，不仅要从房地产试点企业自身内部加强企业财务管理，而且要从外部财政补贴制度出发，对因营改增而出现税负增加的房地产试点企业进行财政补贴，以助平稳度过营改增税制改革试点期。

　　另外，贯彻落实企业财政补贴制度，有利于提高房地产试点企业参与的积极性，顺利推进我国营改增税收制度领域供给侧改革。

　　同时，在执行试点企业财政补贴制度实践过程中，税务部门应简化相关手续，提高执行税收财政补贴制度效率，加快推进营改增税收制度改革。

营改增后,房地产业该怎么做

房地产业：精装修住房供给或增加

　　由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给，转型成功的企业将率先享受到减税优惠。

　　按照新税制，不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，税率由5%营业税改为11%增值税，不动产可纳入增值税抵扣孙历。

　　在二手房增值税方面，新税制根据北京、上海、广州、深圳四城市设计了两套税率：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房迹困价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　“营改增对房地产企业是机遇与挑战并存。

　　当前房地产暴利时代已经结束，营改增迫使企业改变经营模式，适应这个过程。

　　”通过发展多元化产业经营房地产业务的华夏幸福基业有限公司副总裁吴中兵说，对入园的企业来说，营改增有利于刺激低端制造业向高端转化，促进研发类、更具创新性的产业发展，有利于增加企业投资。

　　此外，方案的焦点之一，是明确房地产项目中的土地出让金可以作为抵扣项目。

　　据了解，目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，一线城市甚至更高。

　　如果再减去可抵扣的建安、咨询、设计等成本，企业的实际税率变化不大，转型成功的企业将率先享受到减税优惠。

　　例如，一家房地产企业月销售额100亿元，按照营业税税率5%计算应纳税5亿元；营改增之后，该企业扣除40%的土地出让金，以及建安、咨询、设计等合计20%的进项税额，按照11%的增值税率需纳税约3.96亿元，比之前减税1.04亿元。

　　专家表示，营改增将助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。

　　在内部管理上，开发商会将建安、咨询和设计等业务外包，促进行业细分、专业化经营。

　　此外，由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供则州搜给。